Arrêt du 10 juin 2025 n° 23/08913

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/08913 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUJ2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 22/00666

APPELANTS

M. [D] [E]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Mme [Y] [X] [U] épouse [E]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentés par Me Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

INTIMÉE

S.A. S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 13 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de la chambre

Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre dans le conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Aurely ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Alexandre DARJ,greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous acte sous seing privé du 23 juin 1999, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (la RIVP) a donné à bail à M. et Mme [N] un logement de 5 pièces situé [Adresse 6], à [Localité 7], ainsi qu'un emplacement de stationnement n° 015011S5033 pour une durée de 6 ans, renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er juillet 1999.

Une convention type a été conclue le 2 avril 2013 en application de l'article L. 352-1 (2° ou 3°) du code de la construction et de l'habitation entre l'Etat et la société RIVP sur l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à Paris

Le 10 octobre 2018, M. et Mme [N] se sont vus réclamer par la RIVP un supplément de loyer de solidarité payable à compter du 1er janvier 2019 qu'ils ont refusé de payer.

Saisi par la société RIVP par acte d'huissier de justice délivré le 15 septembre 2021, puis lors de l'audience du 31 janvier 2022, par M. [E] d'une demande de transmission d'une question prioritaire de constitutionnalité rédigée en ces termes ' l'article 82 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l'article L. 441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation) et l'article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l'article L. 452-4 al 2 du code de la construction et de l'habitation) contreviennent-ils au principe d'égalité devant la loi fiscale et au principe d'égalité devant les charges publiques, garantis par les articles 6 et 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 '', par jugement contradictoire rendu le 17 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

- déclare la question prioritaire de constitutionnalité présentée par M. [D] [E] recevable ;

- dit n'y avoir lieu à transmission de la question prioritaire de constitutionnalité portant sur l'article 82 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l'article L. 441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation) et l'article 144 de la loi n°2025-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l'article L. 452-4 al 2 du code de la construction et de l'habitation) selon le mémoire déposé ;

- ordonne la jonction des procédures respectivement enrôlées sous les numéros RG 22/666 et RG 22/4048 sous le numéro unique RG 22/666

- rejette l'exception d'incompétence soulevée par M. [D] [E] et Mme [Y] [E] ;

- rejette la demande d'annulation des décisions de notifications des suppléments de loyer de solidarité ;

- condamne solidairement M. [D] [E] et Mme [Y] [E] à payer à la société RIVP la somme de 42 167,03 euros au titre du solde locatif ;

- déclare prescrite la demande reconventionnelle de restitution des loyers principaux antérieurs au 18 janvier 2020 ;

- rejette la demande reconventionnelle de M. [D] [E] et Mme [Y] [E] tendant à la condamnation de la société RIVP à leur verser la somme de 3 118,08 euros en répétition du loyer de base ;

- rejette pour le surplus des demandes ;

- condamne M. [D] [E] et Mme [Y] [E] aux dépens ;

- condamne M. [D] [E] et Mme [Y] [E] à verser à la société RIVP la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejette la demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision, et dit qu'en conséquence la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 15 mai 2023, M. [D] [E] et Mme [Y] [E] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 14 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [D] [E] et Mme [Y] [E] demandent à la cour de :

- prononcer l'annulation du jugement en date du 17 mars 2023, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, ou à défaut, l'infirmer totalement en ce que ce jugement a :

- dit n'y avoir lieu à transmission de la question prioritaire de constitutionnalité vis-à-vis de l'article 82 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l'article L. 441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation) et de l'article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l'article L. 452-4 al. 2 du code de la construction et de l'habitation),

- rejeté la demande d'annulation des décisions de notification du supplément de loyer de solidarité,

- les a condamnés solidairement à verser à la société RIVP la somme de 42 167,03 euros au titre du solde locatif,

- déclaré prescrite la demande reconventionnelle de restitution des loyers principaux antérieurs au 18 janvier 2020,

- rejeté leur demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la société RIVP à leur verser la somme de 3 118,08 euros en répétition du loyer de base,

- les a condamnés solidairement à verser à la société RIVP la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, les a condamnés solidairement aux dépens ;

. statuant en premier et dernier ressort :

- constater et prononcer l'incompétence d'attribution du juge des contentieux de la protection pour connaître de l'affaire présente comme relevant du tribunal judiciaire de Paris, et statuer sur l'ensemble du litige ;

- prononcer l'annulation des décisions rétroactives, prétendument en date des 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 16 février 2021 et 17 janvier 2022 les contraignant à verser le supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022 ;

. subsidiairement :

- débouter la société RIVP de l'ensemble de ses demandes et prétentions ;

- condamner la société RIVP à leur verser la somme de 3 118,08 à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 ;

. en tout état de cause :

- condamner la société RIVP à leur verser la somme de 1 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société RIVP aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société RIVP demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- en conséquence :

- débouter M. [D] [E] et Mme [Y] [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner solidairement M. [D] [E] et Mme [Y] [E] au paiement de la somme de 42 167,03 euros au titre de l'arriéré locatif et notamment des S.L.S arriérés ;

- à titre subsidiaire :

- condamner solidairement M. [D] [E] et Mme [Y] [E] au paiement de la somme de 41 531,07 euros au titre de la dette locative et notamment des S.L.S arriérés, si le tribunal venait à considérer que la surface habitable était de 107,32 m² ;

- en tout état de cause :

- condamner solidairement M. [D] [E] et Mme [Y] [E] à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement M. [D] [E] et Mme [Y] [E] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'annulation du jugement

Deux motifs sont développés par M. et Mme [E] pour demander l'annulation du jugement attaqué :

- le fait que le juge initialement saisi n'aurait pas pu statuer dans un même jugement sur la QPC et sur le fond,

- une atteinte au principe du contradictoire dans la mesure où la prescription aurait été soulevée d'office, sans qu'ils aient pu conclure sur la prescription retenue.

La nullité d'un jugement, strictement encadrée notamment par les dispositions de l'article 458 du code de procédure civile, vise à sanctionner le non-respect des exigences substantielles et formelles prévues par la loi pour assurer un bon fonctionnement de la justice et permettre la sauvegarde des intérêts des parties et de leurs droits par un juge impartial et équitable.

Aucune disposition spécifique ne prévoit toutefois qu'il ne puisse être statué dans un même jugement rendu par le juge des contentieux de la protection sur le refus de transmission de la QPC et sur le fond, d'autant qu'en application de l'article 23-2 de l'ordonnance n°58-1067 du 7 novembre 1958 : "Le refus de transmettre la question ne peut être contesté qu'à l'occasion d'un recours contre la décision réglant tout ou partie du litige". Dans ces conditions, la cour ne retiendra pas d'atteinte aux intérêts de M. et Mme [E] résultant du fait que le juge initialement saisi a statué dans un même jugement sur la QPC et sur le fond. La cour observe au surplus, que la QPC n'a pas été reprise à hauteur de cour qui n'en est donc pas saisie.

S'agissant de la prescription, le juge qui en avait été valablement saisi par la RIVP, ne l'a pas soulevée d'office (cf. page 12 § 8 des conclusions de la RIVP en première instance - sa pièce 47) et a pu apprécier le bien fondé de la demande de remboursement des loyers en l'appliquant et sans qu'il puisse lui être reproché d'avoir enfreint les règles du procès équitable, les parties ayant eu l'occasion de s'exprimer lors des débats, s'agissant d'une procédure orale.

La demande de nullité d'un jugement sera donc rejetée.

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

En application de l'article L.213-4-4 du code de l'organisation judiciaire: "Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion (...)."

Les appelants soutiennent que l'article L. 452-4.I al. 2 du code de la construction et de l'habitation a transformé ce Supplément de loyer de solidarité en 'contribution indirecte' au profit de la Caisse de garantie du logement locatif social.

Ce texte dispose que : "I.-Au titre de leur activité locative sociale, les organismes d'habitations à loyer modéré, les sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 et les organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 versent, chaque année, une cotisation à la Caisse de garantie du logement locatif social. Elle est due pour l'année entière par le redevable qui exerce l'activité assujettie à cette cotisation le 1er janvier de l'année précédant l'année de contribution.

La cotisation des organismes d'habitations à loyer modéré a pour assiette les loyers et redevances appelés, ainsi que les indemnités d'occupation versées au cours de la période de référence, définie comme la dernière année ou le dernier exercice clos précédant l'année de contribution, à raison des logements à usage locatif et des logements-foyers sur lesquels ils sont titulaires d'un droit réel, ainsi que le produit du supplément de loyer de solidarité mentionné à l'article L. 441-3 perçu au cours du dernier exercice. Pour les logements-foyers, la cotisation a pour assiette l'élément de la redevance équivalant au loyer.

La cotisation des sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 et des organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 a pour assiette les loyers et redevances appelés, ainsi que les indemnités d'occupation versées au cours de la période de référence pour les logements à usage locatif et les logements-foyers sur lesquels ils sont titulaires d'un droit réel et conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 ou, dans les départements d'outre-mer, construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'Etat, ainsi que le produit du supplément de loyer de solidarité mentionné à l'article L. 441-3 perçu au cours du dernier exercice. Pour les logements-foyers, la cotisation a pour assiette l'élément de la redevance équivalente au loyer. Pour les organismes bénéficiant de l'agrément prévu à l'article L. 365-2, seuls les produits locatifs des activités relevant de l'agrément sont soumis à la cotisation.(...). (souligné par la cour)"

Il fixe donc l'assiette des cotisations que les SEM versent à la Caisse de garantie du logement locatif social. Le litige porté devant cette cour en appel est relatif au paiement du SLS réclamé à M. et Mme [E] qui sont locataires. Ce texte qui régit les relations entre le bailleur et l'organisme collecteur et non la relation entre le preneur et le bailleur, seule litigieuse, est donc sans incidence sur la solution du litige qui concerne la contrepartie financière (loyer ou sur-loyer) due au bailleur par le locataire en échange de l'occupation des lieux fixée par le bail.

L'exception d'incompétence d'attribution au bénéfice du tribunal judiciaire soulevée par M. et Mme [E] au motif que le SLS est une contribution indirecte, sera donc rejetée.

Sur le fond

En application de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi."

Il est constant que la convention type a été conclue le 2 avril 2013 en application de l'article L. 352-1 (2° ou 3°) du code de la construction et de l'habitation entre l'Etat et la société RIVP qui est une SEM, sur l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à Paris.

Selon l'article L. 351-1 du code de la construction et de l'habitation pris dans sa version applicable à la date du 2 avril 2013 définit les conditions de "L'aide personnalisée au logement" (qui) est accordée au titre de la résidence principale, quel que soit le lieu de son implantation sur le territoire national. Pour : "2° Les logements à usage locatif appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par eux ou appartenant aux bailleurs du secteur locatif définis au quatrième alinéa de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété des logements sociaux et le développement de l'offre foncière, ou appartenant à d'autres bailleurs, à condition que les bailleurs s'engagent à respecter certaines obligations définies par décrets et précisées par des conventions régies par le chapitre III du présent titre ou par la section 3 du chapitre Ier du titre II du présent livre ; celles-ci doivent être conformes à des conventions types annexées aux décrets ;"

Ces conventions sont conclues entre l'Etat et les bailleurs sociaux et déterminent les obligations des deux parties en matière notamment de travaux de construction ou d'amélioration, des conditions d'occupation des logements, de durée minimale des baux et des modalités de leur résiliation ou reconduction et, enfin, de fixation du montant maximum des loyers, des cautionnements et avances et les modalités de leur évolution ainsi que les charges dont le remboursement incombe aux locataires (cf. article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation).

En application de l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation, ces dispositions sont applicables aux SEM. Ce texte dispose que : 'Pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte et par dérogation à l'article L. 353-7, les dispositions de la convention s'appliquent de plein droit, à compter de sa date d'entrée en vigueur ou de la date d'achèvement des travaux lorsqu'elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l'article L. 353-17 ainsi que des articles L. 353-15-1L. 353-15-1 et L. 353-15-2L. 353-15-2 sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus.'

Selon l'article L. 353-16 al. 1 et 2 du code de la construction et de l'habitation : "A compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.

Les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux."

Selon l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation : "Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10% à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables dans les zones de revitalisation rurale telles que définies par la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire ainsi que dans les quartiers classés en zones urbaines sensibles, définies au 3 de l'article 42 de la même loi."

Il sera précisé en réponse à l'argumentation développée par les locataires en pages 15 à 18 (sur l'exonération et le défaut de proposition d'un nouveau bail) que les dispositions de l'article 88 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, qui permettent au locataire, en cas d'acquisition d'un logement du parc privé par un bailleur social, d'opter pour le maintien du bail initial ou pour la signature d'un nouveau bail entrant dans le champ de la réglementation du parc social, ne sont applicables qu'aux acquisitions de logements intervenues à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi ; ce droit d'option ne bénéficie donc pas à M. Mme [E].

La perception du SLS qui est une disposition d'ordre public, s'impose au bailleur social en application de l'article L. 441-11 du code de la construction et de l'habitation.

Le SLS est dû, le bail en cours conclu par M. et Mme [E] avec la RIVP l'autorise, même en l'absence de signature d'un nouveau bail, sans qu'il puisse être reproché à la RIVP de porter atteinte à la liberté contractuelle ou au respect dû au locataire pour ses biens.

En réponse au second moyen soulevé par M. et Mme [E] tenant à une violation des droits fondamentaux, notamment celui consacré par l'article 16 de la Déclaration des droits l'homme de 1789 dont il résulte le respect des droits de la défense et la nécessité de l'existence d'un procédure juste et équitable, garantissant l'équilibre des droits des parties et dans le cas d'espèce la proportionnalité de la modification des conditions du bail, la cour observe que le calcul du SLS n'aboutit nullement automatiquement à un montant représentant 30% des ressources du foyer. Le calcul du SLS peut en effet faire l'objet d'une vérification par le juge en fonction des justificatifs apportés, et en application des articles L. 441-3, L. 441-4, L. 441-8 et R. 441-20 et suivants du code de la construction et de l'habitation, puisqu'il est calculé en fonction de :

- La catégorie de ménage à laquelle appartient le foyer,

- Le montant des ressources du ménage,

- Le coefficient de dépassement du plafond de ressources,

- La surface habitable du logement,

- Le supplément loyer de référence.

Outre qu'un SLS représentant 30 % des ressources du foyer ne présente aucun caractère d'automaticité, il est rappelé à ce stade du raisonnement que la cour a retenu qu'il ne pouvait recevoir la qualification d'impôt ainsi que le soutiennent à tort les appelants. Leur argumentation sur ce point est donc rejetée.

Plusieurs autres questions restent à trancher qui sont propres au litige :

M. et Mme [E] entendent faire valoir qu'en présence d'un bail emphytéotique daté du 25 juillet 2012 qui donne non pas la propriété mais un simple droit réel immobilier à la RIVP, aucune opération d'acquisition des 52 logements au moyen d'un prêt locatif social (PLS) n'est à ce jour intervenue dans l'immeuble sis [Adresse 6] (ce que le certificat de la Conservation des hypothèques de Paris confirme), de sorte que ladite Convention en date du 2 avril 2013, ne saurait entraîner le versement d'un supplément de loyer de solidarité, en vertu de l'article D. 353-61.II du code de la construction et de l'habitation qui rappelle que ladite convention ne peut recevoir application que dans le cas d'une acquisition d'un immeuble ou dans le cas de travaux faisant suite à une acquisition, dans le cadre d'une opération d'acquisition uniquement grâce à l'octroi des prêts de l'Etat, conformément à l'article L. 353-8 du code de la construction et de l'habitation. Ils précisent que la fraude consiste ainsi à permettre à la Ville de Paris d'atteindre les objectifs chiffrés de logements sociauxprévus par la loi SRU (25%).

La RIVP qui admet qu'elle bénéficie d'un bail emphytéotique, demande la confirmation du jugement attaqué qui a considéré que ses locataires ne rapportaient pas de preuve de la fraude qui avait en outre été rejetée par la cour administrative d'appel de Paris, avec la même argumentation, dans un arrêt rendu le 2 avril 2013.

Sur ce,

Si la fraude corrompt tout, il appartient à celui qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve.

La cour observe d'abord qu'elle n'est pas le juge naturel d'une fraude commise à l'occasion de la signature d'une convention passée entre l'Etat et une SEM.

Il sera en outre retenu à l'instar de la cour administrative d'appel de Paris qu'un "bail emphytéotique intervenu dans le cadre d'une convention dont il est demandé la fin de 1'exécution (qui) doit être regardé, eu égard à sa durée de 35 ans comme une opération d'acquisition. En outre les requérants ne font valoir aucune obligation contractuelle qui imposerait que l'intégralité des travaux d'amé1ioration soit réalisée au cours des premières années d'exécution des conventions et ne peuvent ainsi se prévaloir d'une inexécution d'obligations contractuelles. Par suite, le moyen tiré de ce que ces travaux n'auraient pas été entrepris doit être écarté. En tout état de cause, même à la supposer établie, l'absence d'acquisition ou d'amélioration des immeubles entre la date de conclusion des conventions et celle du présent jugement ne peut être regardée comme compromettant manifestement l'intérêt général."

Aucune fraude n'est donc établie, l'intérêt général est au contraire bien le but poursuivi par ce conventionnement et son corollaire, la mise en place d'un SLS par les locataires dont les ressources le justifient, qui visent à 'maintenir un secteur locatif social susceptible de répondre aux besoins des ménages disposant de faibles ressources en les solvabilisant par l'ouverture au droit à l'APL, le jugement est donc confirmé en ce qu'il a jugé à ce titre.

Se fondant sur l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, M. et Mme [E] arguent aussi de l'existence d'un vice de forme qui empêcherait la collecte du SLS, consistant en l'absence de preuve pour les années 2019 à 2022 de la réception de sa notification préalable individuelle à chacun des cotitulaires du bail, accompagnée des modalités de calcul.

La R.I.V.P prétend que le SLS est applicable de plein droit au logement litigieux qui est conventionné, précisant qu'il s'agit de dispositions d'ordre public, et qu'elle a notifié le montant du S.L.S calculé conformément aux avis d'imposition communiqués par des courriers des 8 janvier 2019 (et non 2018 comme indiqué par erreur), 14 janvier 2020, 13 janvier 2021 et 17 janvier 2022. (Cf. sa pièce n°7)

Sur ce,

Selon l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation : "L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée à l'article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l'allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation de logement prévue à l'article L. 831-1 du même code.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal au coefficient maximal adopté par l'organisme ou, à défaut, égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article."

En l'espèce, la RIVP les 10 octobre 2018 et 2 octobre 2019, a réclamé à ses locataires la réponse à une enquête sociale et la transmission de leur avis d'imposition 2018 (pièces 3 et 4) afin de pouvoir calculer le montant du SLS. Elle verse aux débats plusieurs courriers qui indiquent que ses locataires, M. et Mme [E] sont soumis au paiement du SLS (pièce 7). Les avis d'échéance correspondant à cette période sont également produits ( pièces 8).

En outre la RIVP disposant de l'avis d'imposition 2018 de M. et Mme [E] (sa pièce 6) et ceux-ci ayant répondu à l'enquête sur la période d'imposition comprise entre 2019 et 2022 (ses pièces 5 et 32) les 11 octobre 2019, 4 octobre 2020 et 28 octobre 2018, la bailleresse n'était nullement obligée d'envoyer une mise en demeure préalable à la liquidation définitive du SLS sur cette période. En exigeant d'autres notifications, les locataires en rajoutent au texte par un formalisme jugé excessif par la cour. Aucun vice de forme n'est donc retenu en confirmation du jugement entrepris.

M. et Mme [E] indiquent encore que la fixation d'un loyer dérogatoire conforme aux stipulations des articles 8 et 8bis de la convention passée le 2 avril 2013 est interdite depuis le 1er janvier 2018, en application de l'article 82 § I. 8° de la Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017, qui a abrogé l'ancien article L. 445-5 du code de la construction et de l'habitation (applicable aux logements gérés par la RIVP, en vertu de l'article L. 481-2.I du code de la construction et de l'habitation).

Les locataires demandent le paiement par la RIVP de la somme de 3 118,08 euros (64,96 euros x 48) à titre de remboursement du loyer de base qui serait excessif et qu'ils auraient indûment versé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022. Ils indiquent que la RIVP perçoit donc, depuis le 1er janvier 2018 un loyer supérieur au loyer maximum autorisé par la convention de 1 411,70 euros au lieu de 1 346,74 euros.

Ils entendent faire valoir que le tableau (p. 12 de la Convention), annexé à ladite Convention n°75D211304S4889, en date du 2 avril 2013 (pièce n°11), signée entre l'Etat, représenté par le Président du Conseil de Paris, et la Régie Immobilière de la Ville de Paris (R.I.V.P.), fixe le loyer maximum du logement situé au 2ème étage du bâtiment n°3, qu'ils occupent à la somme de 1346,74 euros par mois.

La RIVP quant à elle entend maintenir ses demandes en paiement avec notamment, un loyer de base en 2022 qui s'élève à la somme de 1 417,65 euros, précisant que ce loyer de base n'a jamais dépassé ce qu'autorise l'article 8 bis de la convention applicable en l'espèce.

Sur ce,

La cour retiendra pour rejeter la première partie de l'argumentation de M. et Mme [E] que l'abrogation de l'article L. 445-5 du code de la construction et de l'habitation qui ne concernait que le SLS et qui était rédigé dans les termes qui suivent : "Les dispositions de l'article L. 441-4 sont applicables au supplément de loyer de solidarité prévu par le cahier des charges mentionné à l'article L. 445-2.

Toutefois, l'organisme peut, pour la durée de la convention et dans les conditions fixées par celle-ci, déroger à ces dispositions", ne peut avoir de conséquence sur la demande du loyer de base hors SLS critiqué sur ce point par les locataires.

En outre, la convention passée le 2 avril 2013 prévoit notamment :

"article 8 : " le montant du loyer maximum mentionné à l'article R. 353-70 est fixé à 13,02 euros par mois le mª de surface utile valeur au ler janvier 2013 (...). Ces loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée .

article 8 bis : lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition, ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition. le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution de logements sociaux au moment de l'acquisition, ou qui na pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources, est par dérogation, et à titre transitoire, fixé à 30,00 euros par m' de surface utile par mois. Ce loyer maximum est révisé chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée. Il ne peut avoir pour effet d'autoriser, au moment de l'entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10% du loyer acquitté par le locataire ou l'occupant de bonne foi, lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l'article 8 .

- article 9 : dans la limite du loyer maximum établi dans les conditions ci-dessus, le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné dont la valeur est fixée au mètre carré, ne peut excéder le loyer maximum défini dans le document composition de l'opération. Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué 1° peut être révisé chaque année le 1er juillet en cours le contrat de location, dans les conditions prévues à l'article 17d e la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifie : 2° peut être évalué à chaque renouvellement du contrat de location selon les modalités définies à par l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.

- article 9bis : durant le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur informe les locataires ou occupants de bonne foi en place à la date de la signature de la convention qu'il disposent d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l'attribution des logements sociaux et que ceux disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article R 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de la réception par le bailleur des justificatifs ou au plus tard le quatrième mois suivant la date de signature de la convention ou de la date d'achèvement des travaux si celle-ci le prévoit, un nouveau loyer dans la limite du loyer maximum fixé au document prévu par l'article 1er de l'annexe à l'article R 353-59. Avant l'application de ce nouveau loyer, le loyer maximum est celui mentionné à l'article 8 bis. (...)".

Au regard de ces dispositions (compte tenu de surcroît, de la clause de révision du loyer maximum), il n'apparaît pas que que le loyer dérogatoire hors SLS (1 392,07 euros en 2019 et 1 417,65 euros en 2022) ait en l'espèce excédé le plafond fixé par l'article 8 bis de (30 x 111,61) 3 348,30 euros.

Comme en première instance, M. et Mme [E] seront donc déboutés de leur demande en paiement de la somme de 3 118,08 euros.

M. et Mme [E] considèrent que la RIVP a fondé ses calculs sur un loyer de référence erroné. Il soutiennent que la RIVP retient une surface de 111 m² alors qu'elle est en réalité de 107 m² et un supplément mensuel de loyer de référence par m² supérieur à celui autorisé par l'article R. 441-21 du code de la construction et de l'habitation de 2,78 euros au lieu de 2,50 euros, seul possible.

Les locataires n'apportent cependant pas de preuve contradictoire de la surface qu'ils entendent voir retenir (107 m² cf. leur pièce 7), alors que la RIVP a fondé ses calculs sur celle contractuellement définie par le bail de 111 m². Cet argument de M. et Mme [E] est donc rejeté.

Selon l'article R. 441-21 du code de la construction et de l'habitation applicable au cas d'espèce :

"Le supplément de loyer de solidarité appliqué par l'organisme d'habitations à loyer modéré est calculé par lui en fonction :

1° Du coefficient de dépassement du plafond des ressources dont la valeur est de 0, 27 lorsque le dépassement est égal à 20 % ; pour chaque dépassement supplémentaire de 1 %, est ajoutée une valeur de :

0,06 au-dessus de 20 % jusqu'à 59 % de dépassement ;

0, 08 de 60 % jusqu'à 149 % de dépassement ;

0, 1 à partir de 150 % de dépassement.

2° Du supplément de loyer de référence dont le montant mensuel par mètre carré habitable est fixé à :

2, 50 € pour les logements situés à Paris et dans les communes limitrophes (zone 1 bis) ;

2, 00 € pour les logements situés dans les autres communes de l'agglomération de Paris et dans les communes des zones d'urbanisation et des villes nouvelles de la région d'Ile-de-France (zone 1) ;

1, 00 € pour les logements situés dans le reste de la région d'Ile-de-France, dans les agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, dans les communes rattachées à un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de programme local de l'habitat regroupant plus de 100 000 habitants au dernier recensement partiel connu et dans les zones d'urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d'Ile-de-France (zone 2) ;

0, 25 € pour les logements situés dans les départements d'outre-mer et dans le reste du territoire national (zone 3).

A compter du 1er janvier 2010, ces montants de supplément de loyer de référence sont révisés le 1er janvier de chaque année par indexation sur l'évolution de l'indice de référence des loyers défini à l'article 17 (d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986".

Ainsi ce dernier alinéa autorise la révision du montant du SLS appliquée par la RIVP et il est donc logique qu'il ait été porté à 2,74 euros sans que M. et Mme [E] apportent de preuve contraire, leur calcul ne tenant compte d'aucune indexation. Dès lors aucune demande de leur part ne peut aboutir sur ce dernier chef de demande.

Aux termes de leurs conclusions, M. et Mme [E] ne forment plus aucune autre demande en restitution de loyer.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [D] [E] et Mme [Y] [E] à payer à la société RIVP la somme de 42 167,03 euros au titre du solde locatif.

Partie perdante en appel, M. [D] [E] et Mme [Y] [E] seront condamnés aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, comme il sera dit au dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette la demande de nullité du jugement rendu le 17 mars 2023,

Confirme le jugement rendu le 17 mars,

Y ajoutant,

Condamne M. [D] [E] et Mme [Y] [E] à payer à la RIVP la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [D] [E] et Mme [Y] [E] supporteront la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Le greffier, La présidente de chambre,