Irrecevabilité
COUR D'APPEL
D'ANGERS
EXPROPRIATION
ARRET N°2
AFFAIRE N° RG 22/00001 - N° Portalis DBVP-V-B7G-E6DY
Jugement du 25 Novembre 2021
Juge de l'expropriation d'ANGERS
n° d'inscription au RG de première instance : 20/00008
ARRET DU 07 FEVRIER 2023
APPELANT :
Monsieur [H] [C]
né le 11 Avril 1958 à [Localité 11] (79)
[Adresse 4]
[Localité 6]
Comparant assisté de Me Laurence CHARVOZ, avocat au barreau d'ANGERS
INTIMEE :
VILLE DE [Localité 7]
[Adresse 15]
[Localité 7]
Non comparante représentée par Me Pierre BROSSARD de la SELARL LEX PUBLICA, avocat au barreau d'ANGERS
En présence de
LA DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE MAINE ET LOIRE
Division Domaines - Pôle évaluation domaniale
[Adresse 1]
[Localité 5]
Comparante en la personne de Mme [W] [G], Inspectrice des finances publiques désignée le 22 novembre 2022 par Monsieur l'Administrateur des finances publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire du gouvernement,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 29 Novembre 2022 à 10H00, Madame ROUSTEAU, Présidente de chambre ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :
Madame ROUSTEAU, Présidente de chambre
Madame ELYAHYIOUI, vice-présidente placée
Madame GANDAIS, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière lors des débats : Mme LIVAJA
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 07 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Sylvie ROUSTEAU, Présidente de chambre et par Sylvie LIVAJA, greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCEDURE
M. [H] [C] est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 12] composé de deux parcelles cadastrées section AV n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] pour une superficie totale de 981 m² comprenant une maison à usage d'habitation, un garage, deux dépendances et un studio.
Par déclaration d'intention d'aliéner (DIA) reçue en mairie le 1er juillet 2020 et enregistrée sous le n°49328 20 00212, M. [H] [C] a fait connaître à la Ville de [Localité 7] son intention de céder le bien sus-visé, soumis au droit de préemption, moyennant le prix de 200 000 euros (deux cent mille euros).
Dans le cadre de l'instruction de la DIA, la Ville a sollicité le Pôle d'Évaluation Domaniale et, une visite du bien a eu lieu le 29 juillet 2020 en présence d'un représentant de l'agence l'Anjou, titulaire d'un mandat de vente.
Un avis a été émis par le Pôle d'Évaluation Domaniale le 30 juillet 2020 estimant l'ensemble immobilier à un prix de 100 000 euros (cent mille euros) et la Ville de [Localité 7] a, par décision n°2020/77 en date du 24 août 2020, décidé d'exercer son droit de préemption sur les parcelles cadastrées section AV n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9], situées montée du [Adresse 13].
Une offre d'acquérir au prix de 90 000 euros (quatre-vingt dix mille euros) a été notifiée à M. [C] ainsi qu'à son notaire. M. [C], par courrier recommandé du 24 septembre 2020, a refusé le montant de cette offre.
Par jugement en fixation de valeur immobilière en matière d'exercice du droit de préemption urbain du tribunal judiciaire d'Angers, le juge de l'expropriation le 25 novembre 2021 a :
- Débouté M. [H] [C] de sa demande d'annulation de la procédure,
- Débouté M. [H] [C] de sa demande subsidiaire d'expertise,
- Fixé le prix de l'ensemble immobilier cadastré ville de [Localité 7], AV n°[Cadastre 8] et section AV n°[Cadastre 9], à la somme de 136 000 euros sur la base d'un prix au m² de 1000 euros,
- Débouté la ville de [Localité 7] de sa demande de transfert de propriété,
- Condamné la ville de [Localité 7] à payer à M. [H] [C] la somme de 1 500 euros à titre de participation aux frais irrépétibles,
- Débouté les parties de leurs autres demandes,
- Laissé la charge des dépens de l'instance à la ville de [Localité 7],
Par déclaration en date du 13 janvier 2022, M. [C] a déclaré faire appel de cette décision.
Dans ses conclusions n°3 reçues le 25 novembre 2022, M. [C] sollicite de la cour de :
- Déclarer son appel recevable et bien fondé,
y faisant droit,
- Infirmer le jugement du 25 novembre 2021 en ce qu'il l'a :
Débouté de sa demande d'annulation de la procédure ;
Débouté de sa demande subsidiaire d'expertise ;
Fixé le prix de l'ensemble immobilier cadastré ville de [Localité 7], section AV n°[Cadastre 8] et section AV n°[Cadastre 9], à la somme de 136 000 euros sur la base d'un prix au m² de 1 000 euros ;
Débouté la ville de [Localité 7] de sa demande de transfert de propriété ;
Condamné la ville de [Localité 7] à payer à M. [H] [C] la somme de 1 500 euros à titre de participation aux frais irrépétibles ;
Débouté les parties de leurs autres demandes ;
Laissé la charge des dépens de l'instance à la ville de [Localité 7] ;
- Annuler la procédure de préemption faute de respect de l'article L 210-1 du Code de l'Urbanisme compte tenu du caractère très général de la décision 2020/77 qui ne permet aucun contrôle des motifs,
- Annuler la procédure de préemption faute de respect de l'article L 213-4-1 du code de l'urbanisme faute de justification de la consignation imposée par l'autorité préemptrice dans le cadre procédural,
- Annuler la procédure de préemption faute de respect de l'article R 311-10 du Code de l'expropriation,
- A tout le moins,
Poser une question prioritaire de constitutionnalité, sur le point de savoir si l'absence de sanctions mentionnées directement dans l'article R 311-10 du code de l'expropriation permet un renvoi aux dispositions de l'article 114 du Code de Procédure Civile alors que la matière relève de l'article 17 de la déclaration des droits de l'Homme et au préambule de la constitution française laquelle sacralise le droit de propriété comme un droit inviolable et sacré. L'imposition au propriétaire de règles procédurales très strictes ne serait-elle pas contraire à la Constitution au regard de l'égalité des armes et du procès équitable si l'inobservation par le préempteur des règles n'entraînait de sanction qu'en cas de grief causé au propriétaire exproprié ou préempté '
- Si par impossible, il n'était pas fait droit aux demandes de Monsieur [C],
- Réformer la décision entreprise en ce qui concerne la date de référence qui n'a fait l'objet d'aucun débat et s'appuie les seules pièces du commissaire du gouvernement,
- Très subsidiairement, choisir une date de référence la plus proche de la date de préemption,
- Ordonner une mesure d'expertise par un professionnel de l'immobilier afin de déterminer le prix du bien litigieux,
A tout le moins fixer le prix d'acquisition à la somme de 200 000 euros, outre le prix d'acquisition des frais d'agence conformément au mandat de vente,
Très subsidiairement, ordonner la désignation de Me [K], notaire, es qualité de professionnel de l'immobilier afin d'assister la juridiction de céans dans le cadre de l'estimation,
- Condamner la Ville de [Localité 7] au paiement de la somme de 30 000 euros au titre du préjudice subi par Monsieur [C], outre des frais irrépétibles de Monsieur [C] à la somme de 5 000 euros à la charge de la Ville de [Localité 7] outre les dépens qui comprendront outre le droit fixe d'appel le coût des copies d'actes exposé par Monsieur [C], soit 75 euros.
La ville de [Localité 7] dans ses conclusions n°2 reçues le 18 novembre 2022 demande à la cour de :
- déclarer irrecevable et mal fondé M. [C] en son appel,
- en conséquence le débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer la décision du juge de l'expropriation en date du 25 novembre 2021,
- condamner M. [C] à verser à la ville de [Localité 7] la somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner également aux entiers dépens.
Le commissaire du gouvernement dans ses conclusions reçues le 3 juin 2022 demande la confirmation de la décision fixant le prix à la somme de 136 000 euros.
SUR CE
A titre liminaire, il y a lieu de constater la recevabilité de l'appel effectué dans les conditions de forme et délais requis.
Sur la question prioritaire de constitutionnalité
Il importe de relever qu'en vertu de l'article 23-1 de la loi organique n°58-1067 du 7 novembre 1958 : 'devant les juridictions relevant du Conseil d'Etat ou de la Cour de cassation, le moyen tiré de ce qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution est, à peine d'irrecevabilité, présenté dans un écrit distinct et motivé'.
Il convient en l'espèce de constater le non respect de ces conditions en l'absence de mémoire distinct et par la même de déclarer la demande de question prioritaire de constitutionnalité irrecevable.
Sur la régularité de la procédure
L'article L 210-1 du code de l'urbanisme dispose que : 'Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement.
Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone.'
L'appelant estime que les motifs de la commune sont trop vastes. La décision de la commune d'exercer son droit de préemption est datée du 24 août 2020. Il y a lieu toutefois de constater que le bien se situe dans le périmètre de préemption urbain depuis le 5 mars 2020 et concerne un bien situé sur l'emplacement réservé n°4 : le coteau de Fenêt, depuis le 24 avril 2007 date de la décision de création de l'emplacement réservé. Il est bien précisé que le projet de la commune est la sécurisation du coteau et la réalisation d'un vaste jardin public avec cheminements piétonniers.
Par ailleurs comme le relève le commissaire du gouvernement, il n'appartient pas à l'autorité judiciaire d'apprécier de l'intérêt général puisque cela relève de la compétence du juge administratif.
L'article L213-4-1 du code de l'urbanisme prévoit que lors de la saisine du juge de l'expropriation, 'le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l'évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques.
La consignation s'opère au seul vu de l'acte par lequel la juridiction a été saisie et de l'évaluation du directeur départemental des finances publiques.
A défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice du droit de préemption.'
Il y a lieu de constater que la consignation a été effectuée le 30 décembre 2020 et notifiée par lettre recommandée avec avis de réception à M. [C] et au juge de l'expropriation le 7 janvier 2021.
Or le juge de l'expropriation n'ayant été saisi que le 14 octobre 2020, le délai de notification de 3 mois a été respecté et il ne peut y avoir lieu à annulation de ce chef.
L'article R311-10 du code de l'expropriation dispose que : 'Le demandeur notifie simultanément à la partie adverse une copie du mémoire.
Si le demandeur est l'expropriant, la copie de son mémoire reproduit en caractères apparents les dispositions des articles R. 311-11, R. 311-12, du premier alinéa de l'article R. 311-13 et de l'article R. 311-22.'
Comme l'a justement apprécié le juge de l'expropriation, cet article ne prévoit pas de sanction spécifique et qu'il y a lieu en conséquence de faire application de l'article 114 du code de procédure civile qui précise qu' 'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas prévue expressément par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public' ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Sur le fond
Devant la cour, la date de référence est contestée. L'appelant fait état du fait qu'aucun débat n'a eu lieu sur ce point.
Il convient de préciser que ce point n'a pas été débattu en première instance puisque aucune partie n'a relevé de contestation la concernant.
Le juge de l'expropriation a retenu, comme date de référence la date du 24 avril 2007 correspondant au plus récent des actes au sens de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme soit la date de création de l'emplacement réservé au vu du cachet de réception en sous-préfecture de [Localité 7].
En effet, l'article L213-4 du code de l'urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est 'pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien'.
Par ailleurs, il y a lieu de préciser qu'outre l'application de ce texte, la date de référence n'a pour but que de caractériser le bien qui correspond en l'espèce à un bien en zone U, puisque cette date de référence est sans lien avec la date d'estimation du bien qui est celle du jugement.
Il convient donc de confirmer la date de référence.
Afin de déterminer la valeur d'un bien, l'article R 322-1 du code de l'expropriation prévoit bien la possibilité pour le juge de désigner un expert par décision motivée dans les cas de difficultés particulières d'évaluation. Le même article prévoit en son alinéa 2 la possibilité de désigner une personne qualifiée en cas de difficultés techniques ce qui n'est pas le cas d'espèce et dans les autres cas un notaire ou un notaire honoraire.
Il y a lieu de constater que divers termes de comparaison ont été fournis par les parties et alors qu'en vertu de l'article L322-10 du code de l'expropriation 'Conformément à l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales, l'administration fiscale transmet gratuitement, à leur demande, aux propriétaires faisant l'objet d'une procédure d'expropriation les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années et qui sont nécessaires à la fixation des indemnités d'expropriation ' et ce, afin que l'accès à ces données soient le même pour toutes les parties.
Si les termes de comparaison ne sont pas tout à fait similaires au bien de M. [C], certains constituent des références utiles en raison notamment de leur proximité géographique, leur état d'entretien ou leur standing permettant de procéder à la fixation du prix sans qu'une expertise apparaisse utile.
L'ensemble immobilier est constitué d'une maison d'habitation de 108 m², comprenant,outre un garage, une cuisine et arrière cuisine, 2 chambres, une salle à manger, une pièce à usage de salon, un WC, une douche, au sous-sol, un atelier et une cave mais aussi de petites dépendances à usage de rangement outre un studio d'une surface habitable de 28 m².
Comme le relève l'appelant, le bien dispose d'une situation exceptionnelle comme étant situé tout en haut du Fenêt, avec une vue large, directe et dégagée sur la Loire ainsi que sur le château de [Localité 7], tout proche et à hauteur similaire. Ainsi le caractère atypique du bien à flanc de coteaux doit il être retenu puisqu'il dispose en outre d'une bande de jardin devant la Loire.
Toutefois, la maison et ses dépendances sont très vétustes et comme l'a précisé M. [C] lors du transport sur les lieux, le logement est inhabité depuis 2016.
Les photos jointes à la procédure sont éloquentes quant à cette vétusté. Le notaire de M. [C], Me [K] dans l'avis de valeur a d'ailleurs précisé qu'il s'agissait 'd'une maison ancienne entièrement à restaurer'.
Le bien est par ailleurs situé au sommet du coteau dont les pentes sont soutenues sur un terrain instable. Cela apparaît au regard de l'expertise des désordres géologiques et de mouvements de terrains du 9 mars 2017. Les aléas liés aux mouvements de terrain sont accrus par l'absence de système de collecte des eaux pluviales.
L'habitation n'est pas raccordée à l'assainissement. M. [C] fait état d'un accord avec la commune en ce sens mais force est de constater que l'absence d'assainissement et de collecte des eaux pluviales est un élément qui aggrave la stabilité du coteau et les risques d'affaissement comme cela a pu être constaté par le passé. Ainsi le bien est situé en zone B1 par le plan de prévention des risques ce qui constitue aussi un élément de moins-value tout comme le fait que le bien soit dans le périmètre du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville ce qui impose des autorisations techniques.
Il y a lieu de constater que le bien a été estimé au prix de 150 000 euros en 2016 lors de la succession des parents de M. [C].
Le transport sur les lieux s'est déroulé le 9 septembre 2021 soit plus de 5 ans après et alors que le bien est resté inoccupé sauf le studio qui était possiblement loué à ce moment là ce qui a forcément entraîné une dégradation du bien.
Il convient dès lors d'examiner les termes de comparaison en ne retenant que les biens situés dans le même secteur géographique compte tenu de sa spécificité et par la même d'exclure les termes 1,3,4 et 5 du commissaire du gouvernement et les biens cités par M. [C] situés [Adresse 14].
Il importe par ailleurs de ne retenir que les biens correspondant en terme de standing, la présence de l'ascenseur alléguée par l'appelant ne peut compte tenu de l'état du bien être estimé comme une plus-value.
C'est donc à juste titre que le premier juge n'a retenu que les termes de comparaison suivants :
- terme de comparaison n°2 du commissaire du gouvernement : acte notarié du 28 juin 2018 de vente d'une maison sise [Adresse 3], d'une surface de 80 m² au prix de 110.000 euros soit 1 375 euros le m², cette référence concernant la partie droite de l'immeuble, s'agissant de constructions mitoyennes et symétriques,
- terme de comparaison n°6 du commissaire du gouvernement, visé également par M. [C] : acte notarié du 2 février 2018 de vente d'une maison avec 2 dépendances et un jardin sis [Adresse 10], d'une surface habitable de 145 m² au prix de 175.000 euros, soit 1 206 euros le m²,
- terme de comparaison n°7 du commissaire du gouvernement : acte notarié du 1er mars 2018 de vente d'une maison avec dépendances, hangar, vestige d'un ancien moulin et jardin, sis [Adresse 2], d'une surface habitable de 120 m² au prix de 120 000 euros, soit 1 000 euros le m².
Ainsi au regard de ces termes de comparaison, des caractéristiques du bien (son cadre remarquable mais aussi son état de vétusté et les risques d'éboulement), il convient de confirmer le jugement dont il est fait appel et ayant retenu le prix de 1 000 euros le m² et fixé en conséquence le prix à 136 000 euros s'agissant d'une surface retenue de 136m².
L'appelant demande en appel la condamnation de la ville de [Localité 7] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice. Il y a lieu toutefois de constater qu'il s'agit d'une demande nouvelle. Or l'article 564 du code de procédure civile, prévoit que : ' A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.' Il y a lieu en conséquence de constater l'irrecevabilité de cette demande.
M. [C] succombant en son appel sera condamné au paiement des dépens.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, 'le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens'.
La ville de [Localité 7] demande à ce que M. [C] lui verse la somme de 2 000 euros à ce titre tandis que M. [C] sollicite la somme de 5 000 euros.
L'appelant succombe en appel toutefois, le même article précise que le juge doit dans tous les cas tenir 'compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.'
En application de ces dispositions, M. [C] sera condamné à payer à la ville de [Localité 7] la somme de 500 euros au titre de participation aux frais irrépétibles exposés par la ville de [Localité 7].
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Déclare l'appel recevable ;
- Déclare la demande de question prioritaire de constitutionnalité irrecevable ;
- Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- Déclare irrecevable la demande de M. [C] au titre de son préjudice ;
- Déboute les parties de leurs autres demandes ;
- Condamne M. [C] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Condamne M. [C] aux dépens d'appel ;
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
S. LIVAJA S. ROUSTEAU