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REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 12 décembre 2022, la société en nom collectif (SNC) Invest Hôtels Clermont-Ferrand, représentée par Me Zapf, demande au tribunal :
1°) de surseoir à statuer jusqu'à ce que le tribunal et, le cas échéant, le Conseil d'Etat et le Conseil constitutionnel se soient prononcés sur la question prioritaire de constitutionnalité ;
2°) de prononcer la décharge, à concurrence d'une somme de 10 024 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021 dans les rôles de la commune d'Aubière (Puy-de-Dôme) à raison des immeubles qu'elle exploite situés [...] ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que la taxe foncière sur les propriétés bâties doit être calculée par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels en prenant en compte la valeur locative de 1970 telle qu'elle ressort de sa contestation concernant la taxe de l'année 2016.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 26 mai 2023 et 24 janvier 2025, le directeur départemental des finances publiques du Puy-de-Dôme conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés.
Par une lettre du 7 janvier 2025, le tribunal administratif a demandé aux parties de lui faire parvenir leurs observations sur la décision du 7 décembre 2023 n° 474058 par laquelle le Conseil d'Etat a annulé les arrêts de la Cour administrative d'appel de Lyon n° 21LY02903, 21LY2904, 21LY02962 et 21LY02964 relatifs à la cotisation foncière des entreprises des deux établissements hôteliers exploités à Aubière par la SNC Invest Hôtel Clermont-Ferrand et a renvoyé à la cour ces affaires ainsi que sur les arrêts n° 23LY03775, 23LY03779, 23LY03781 et 23LY03785 du 4 juillet 2024, qui n'ont pas fait l'objet d'un pourvoi en cassation, par lesquels la Cour administrative d'appel de Lyon, saisie des renvois, a rejeté les demandes présentées par la SNC Invest Hôtel Clermont-Ferrand.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Caraës,
- et les conclusions de M. Panighel, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La SNC Invest Hôtels Clermont-Ferrand, qui exploite deux établissements hôteliers sous l'enseigne [...] situés respectivement au [...] à Aubière (Puy-de-Dôme), a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2021 à raison de ces deux établissements. Par sa requête, la SNC Invest Hôtels Clermont-Ferrand demande au tribunal de prononcer la décharge ou la réduction de ces impositions au titre de l'année 2021.
Sur le bien-fondé des impositions :
2. Aux termes de l'article 1498, dans sa rédaction alors applicable, : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable, : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code précité, dans sa rédaction alors applicable, : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. ". Aux termes de l'article 324 AC annexe III audit code, dans sa rédaction alors applicable, : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ".
3. Il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, il doit alors, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il sollicite par un supplément d'instruction, rechercher un terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il vérifie la régularité.
4. Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, qui a défini les nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels en vue de l'établissement des impositions directes locales, que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016.
5. Il résulte de l'instruction que la SNC Invest Hôtel Clermont-Ferrand exploite deux hôtels sous l'enseigne [...] situés à Aubière. Afin de déterminer la valeur locative de ces établissements jusqu'au 31 décembre 2016, l'administration a utilisé la méthode par comparaison prévue par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts.
En ce qui concerne la valeur locative de la partie restaurant de l'hôtel-restaurant [...] :
6. Pour déterminer par voie de comparaison la valeur locative de la partie restaurant de l'hôtel-restaurant [...], l'administration a retenu comme terme de référence le local-type n° 15 du procès-verbal des locaux commerciaux (C) de la commune d'Aubière. La société requérante fait valoir qu'il convient, en application de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts, pour tenir compte des différences de caractéristique entre le local-type et le bien à évaluer, d'appliquer un abattement de 20 % et non, comme l'a fait l'administration, une majoration de 20 %. Toutefois, si le local-type est situé au centre-ville d'Aubière alors que l'immeuble à évaluer est situé dans sa périphérie, cet immeuble est plus récent que le local-type, construit en 1960, dans un meilleur état d'entretien et dispose en outre d'un parking.
7. Par suite, la société SNC Invest Hôtels Clermont-Ferrand n'est pas fondée à demander la décharge partielle des cotisations en litige afférentes à la partie restaurant de l'hôtel-restaurant [...] en contestant la valeur locative retenue au titre de l'année 2016 et prise en compte pour la mise en œuvre au titre de l'année 2021 des dispositifs de neutralisation, de " planchonnement " et de lissage prévu par la loi de finances rectificative pour 2010 puis par le code général des impôts. Par ailleurs, et en tout état de cause, une éventuelle réduction des bases de la cotisation foncière des entreprises de l'année 2016 serait sans incidence sur l'application des mécanismes atténuateurs précités dès lors, que ce sont les valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 qui ont été prises en compte dans le calcul du coefficient de neutralisation et du planchonnement et non pas les valeurs locatives sur lesquelles ont été assises les impositions de l'année 2016, et que le mécanisme de lissage concerne les cotisations de taxes résultant de ces nouvelles valeurs locatives.
En ce qui concerne la valeur locative de la partie hôtel de l'hôtel-restaurant [...] et de l'hôtel [...] :
8. Pour déterminer par voie de comparaison la valeur locative de la partie hôtel de l'hôtel-restaurant [...] et la valeur locative de l'hôtel [...], l'administration a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 3 figurant au procès-verbal des maisons exceptionnelles (ME) de la commune d'Aubière, qui correspond à un hôtel situé [...] à Aubière, d'une surface pondérée de 267 m2 et d'une valeur locative de 5,34 euros par m². Il ressort du procès-verbal produit que ce bien était occupé par son propriétaire au 1er janvier 1970 et qu'il n'était donc pas loué dans des conditions normales au sens du 1° de l'article 1498 susvisé. Alors que la société requérante fait valoir que le procès-verbal ne comporte aucune indication sur les modalités de détermination de cette valeur locative, l'administration admet n'avoir pas été en mesure de retrouver la déclaration initiale et la fiche de calcul qui auraient permis de vérifier que le local-type n°3 avait été comparé avec un autre local-type lui-même loué dans des conditions normales au 1er janvier 1970. Par suite, ce terme de comparaison choisi par l'administration ne peut être retenu.
9. L'administration propose que le local-type n° 1 du procès-verbal des maisons exceptionnelles (ME) de la commune de Cournon d'Auvergne, limitrophe à la commune d'Aubière, soit utilisé comme terme de comparaison et précise que ce local-type est un hôtel d'une surface pondérée de 317 m², situé [...], loué dans des conditions normales au 1er janvier 1970 et dont le tarif est de 6,10 euros au m². Toutefois, il est constant que ce local abrite une agence bancaire depuis 1997. Par ailleurs, l'administration n'apporte aucun élément de nature à démontrer qu'en dépit de cette nouvelle affectation, ce local pouvait constituer un terme de comparaison pertinent au bien litigieux à évaluer au 1er janvier 2017 au regard de la nature de sa construction et de son aménagement. Il s'ensuit que la valeur locative des hôtels en litige ne pouvait être basée sur ce terme de comparaison.
10. Aucun des locaux-types proposés par l'administration ne peut être retenu comme terme de comparaison pour la mise en œuvre de la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Par voie de conséquence, et alors que dans les litiges qui ont été soumis à la cour administrative d'appel de Lyon (arrêts n° 23LY03775, 23LY03779, 23LY03781 et 23LY03785 du 4 juillet 2024) afférents à une valeur locative identique retenue par l'administration pour déterminer la cotisation foncière des entreprises des mêmes établissements hôteliers situés à Aubière, tant la société requérante, qui avait proposé un nouveau terme de comparaison qui n'a pas été retenu par la cour, que l'administration fiscale n'ont pas été en mesure de proposer des termes de comparaison réguliers, il y a lieu, par défaut, et sans qu'il soit besoin d'ordonner un supplément d'instruction pour en rechercher d'autres sur tout le territoire de la France, d'évaluer les hôtels exploités par la société requérante par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 de ce code.
11. En vertu des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.
12. Il résulte de l'instruction que l'administration s'approprie les termes des arrêts du 4 juillet 2024 par lesquels la cour administrative d'appel de Lyon, se fondant sur les éléments communiqués par le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, a estimé qu'il n'était pas possible de mettre en œuvre la méthode d'évaluation directe prévue à l'article 324 AB précité dès lors que les actes constituant l'origine de la propriété des immeubles en litige présentaient une trop grande postériorité par rapport à la date de référence du 1er janvier 1970 et qu'il n'existait pas d'éléments de comparaison avec la valeur vénale d'autres immeubles ayant fait l'objet de transactions récentes et que, dans ces conditions, la valeur locative des immeubles devait être déterminée par reconstitution de la valeur vénale du bien, à partir du coût d'acquisition des terrains en 1993 et du prix de revient des constructions.
13. Pour calculer cette valeur vénale de l'hôtel situé [...] à Aubière, l'administration s'est référée, d'une part, au prix d'acquisition en 1993 du terrain d'assiette de la construction et, d'autre part, à la valeur des constructions déterminée au regard de la surface hors œuvre nette déclarée par la société multipliée par l'indice INSEE du coût de la construction et ramenée à la date de référence du 1er janvier 1970. Elle a ensuite appliqué à la valeur vénale ainsi déterminée un taux d'intérêt de 6,5 % afin d'obtenir la valeur locative de l'immeuble soit 11 835 euros. L'administration a calculé selon la même méthode la valeur vénale de l'hôtel situé [...] à Aubière et retenu une valeur locative de l'immeuble de 12 246 euros.
14. La société requérante ne conteste ni cette appropriation des termes des arrêts du 4 juillet 2024 de la Cour administrative d'appel ni les modalités de calcul évoquées aux points 10 à 13 du jugement ni ne propose aucun ajustement à la méthode d'appréciation directe telle que proposée par l'administration dans les arrêts de la Cour administrative d'appel précités. Il s'ensuit que la valeur locative des immeubles en cause découlant de la mise en œuvre de la méthode d'appréciation directe est supérieure à la valeur locative initialement retenue par l'administration soit 5 338 euros pour la partie hôtel de l'immeuble [...] et 6 254 euros pour l'établissement hôtelier [...] situé au [...].
15. Compte tenu de ce qui a été énoncé ci-dessus, la SNC Invest Hotels Clermont-Ferrand n'est pas fondée à demander la décharge partielle des cotisations en litige afférentes à la partie hôtel de l'hôtel-restaurant [...] et de l'établissement hôtelier [...] en contestant la valeur locative retenue au titre de l'année 2016 et prise en compte pour la mise en œuvre au titre de l'année 2021 des dispositifs de neutralisation, de " planchonnement " et de lissage prévues par la loi de finances rectificative pour 2010 puis par le code général des impôts. Par ailleurs, et en tout état de cause, une éventuelle réduction des bases de la cotisation foncière des entreprises de l'année 2016 serait sans incidence sur l'application des mécanismes atténuateurs précités dès lors, que ce sont les valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 qui ont été prises en compte dans le calcul du coefficient de neutralisation et du planchonnement et non pas les valeurs locatives sur lesquelles ont été assises les impositions de l'année 2016, et que le mécanisme de lissage concerne les cotisations de taxes résultant de ces nouvelles valeurs locatives.
16. Il résulte de ce qui précède que la SNC Invest Hotels Clermont-Ferrand n'est pas fondée à demander la décharge ou la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2021 à raison des établissements qu'elle exploite à Aubière. Les conclusions de la requête tendant à ce qu'il soit sursis à statuer jusqu'à ce que le tribunal et, le cas échéant, le Conseil d'Etat et le Conseil constitutionnel se soient prononcés sur la question prioritaire de constitutionnalité doivent également être rejetées faute de tout mémoire, même distinct, portant sur une question prioritaire de constitutionnalité. Par suite, la requête présentée par la SNC Invest Hôtels Clermont-Ferrand doit être rejetée. Par voie de conséquence, les conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SNC Invest Hôtels Clermont-Ferrand est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Invest Hôtels Clermont-Ferrand et au directeur départemental des finances publiques du Puy-de-Dôme.
Délibéré après l'audience du 28 mars 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Caraës, présidente,
Mme Bollon, première conseillère,
M. Brun, premier conseiller,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025.
La présidente-rapporteure,
R. CARAËS
L'assesseur la plus ancienne,
L. BOLLON La greffière,
F. LLORACH
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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